Rentabilité locative : comment la calculer

La rentabilité locative mesure ce que rapporte un bien par rapport à ce qu'il coûte. Trois indicateurs sont utiles : le rendement brut, le rendement net et le cash-flow.

1. Rendement brut

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100

Exemple : un bien à 82 000 € loué 650 €/mois donne 7 800 € de loyers annuels, soit un rendement brut de 9,5 %. C'est l'indicateur le plus rapide pour comparer des annonces, mais il ignore les frais.

2. Rendement net

Rendement net = (loyers annuels − charges annuelles) ÷ coût total d'acquisition × 100

Le coût total inclut les frais de notaire, les travaux et les éventuels frais d'agence. Les charges comprennent la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, la gestion, l'entretien et une provision pour vacance locative.

3. Cash-flow

Cash-flow mensuel = loyer − mensualité de crédit − charges mensuelles

Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance. Il dépend fortement du taux, de la durée d'emprunt et de l'apport. La fiscalité (régime micro-foncier, réel, LMNP…) vient ensuite modifier le résultat final : faites-vous accompagner par un professionnel pour cette partie.

Erreurs fréquentes

• Surestimer le loyer sans vérifier les annonces comparables du quartier.
• Oublier la vacance locative et les travaux d'entretien.
• Comparer des rendements bruts avec des rendements nets.
• Négliger la demande locative locale et les risques (copropriété, DPE, travaux structurels).

Testez vos propres chiffres avec le simulateur de rentabilité locative, ou découvrez comment l'IA aide à repérer des biens rentables.

Par Adrien Hardy, +10 ans en immobilier & investissement.