Loi Pinel et baux commerciaux : 8 principaux changements

Révision du loyer et renouvellement du bail

L’indice de référence pour la révision triennale légale du loyer ou le plafonnement du loyer n’est plus l’indice national du coût de la construction (ICC), mais l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon l’activité du locataire.

Lors d’une révision triennale, le loyer est plafonné à la plus faible des valeurs suivantes : la valeur locative du bien ou le loyer révisé en fonction de l’ILC ou de l’ILAT.

En cas de déplafonnement (modification notable des facteurs de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative / bail initial supérieur à 9 ans ou bail de 9 ans tacitement prolongé au-delà de 12 ans / locaux à usage exclusifs de bureaux ou monovalents) la loi limite à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire.

 

Durée ferme

Il n’est plus possible de prévoir de clause faisant renoncer le locataire à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale (durée ferme) sauf dans les cas suivants : baux de plus de 9 ans, baux consentis à usage exclusif de bureau, ou encore baux portant sur des locaux monovalents.

 

Forme du congé

Le locataire peut désormais donner congé au bailleur par simple lettre recommandée avec accusé de réception (avant acte d’huissier)

 

État des lieux

Les états des lieux d’entrée et de sortie sont obligatoires. A défaut d’être établis contradictoirement et amiablement par les parties, ils le sont par huissier de justice. Les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.

A défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

 

Inventaire des charges locatives et état des travaux

La loi Pinel impose au bailleur la rédaction d’un inventaire précis et annexé au contrat de bail des différentes charges imputables au locataire : taxes foncières, charges d’immeubles, redevances…

Le bailleur doit également produire au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, incluant le coût de ceux-ci, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il compte réaliser dans les trois années suivantes. Celui-ci doit être accompagné d’un budget prévisionnel.

 

Droit de préemption du locataire en cas de vente

Le locataire bénéficie désormais d’un droit de préférence en cas de cession par le propriétaire du local loué.

En pratique, si le propriétaire bailleur vend les murs, le locataire commerçant en est informé par lettre recommandée AR et sera prioritaire pour en faire l’acquisition pendant un mois. Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu’il avait initialement proposé à son locataire.

 

Cession de droit au bail commercial

En cas de cession du droit au bail, la garantie solidaire entre le locataire cédant et les cessionnaires successifs est limitée à trois ans à compter de la cession du bail et non plus à toute la durée du bail.

 

Durée du bail dérogatoire

La durée maximum baux dérogatoires conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 est désormais fixée à 3 ans (2 ans précédemment). Le locataire est tenu de quitter les lieux à l’issue des trois ans. Si au contraire il y reste avec l’accord du bailleur, il s’opère alors un bail commercial de 9 ans.

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