De nos jours, il y existe différentes manières ou façons de devenir rentier. Vous pouvez être un rentier traditionnel via des rentes immobilières ou bien en percevant des dividendes…etc. Vous pouvez également être un rentier mais de manière un peu moins traditionnelle via des rentes immobilières mais par le biais de la tokenisation de ces biens.

Dans ce nouveau monde qu’est la Tokenisation des biens immobiliers, les achats et ventes de biens immobilier effectuées par les investisseurs qui peuvent être institutionnels ou non sont désormais faites de manières décentralisée et sécurisée.

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1) Rappel et définition de ce qu’est un Token

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Pour rappel, un token est traduit de l’anglais « jeton numérique ». C’est le processus d’inscription d’un actif et des droits attachés à cet actif sur un jeton numérique, lequel est enregistré sur une blockchain.  Les "tokens" peuvent désigner à la fois une cryptomonnaie en tant que telle, mais également divers actifs numériques créés au sein d'une blockchain,avec des finalités particulières.

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2) Types d’utilisation via la tokenisation

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Le Token permet son utilisation sous différentes formes. En effet il peut d’abord permettre des transactions entre utilisateurs d’une Blockchain. Le token peut également permettre la levée de fonds que l’on appelle ICO (Initial Coin Offerings).  

En effet, via son accessibilité à tous, le token permet à des personnes quelques soit leurs moyens d’investir dans des projets ou des services quel que soit leurs natures.

Ces derniers peuvent être très différents et sont donc répartis en plusieurs catégories de Tokens :

- Les Tokens utilitaires de l’anglais « utility Tokens » se référent à des services ou à des produits que l’acheteur se procure. Ces derniers ne sont pas considérés comme actifs mais il est tout de même possible de jouer sur la spéculation.

- Les jetons valeurs ou « security Tokens ».Ces derniers ne sont pas des actifs non bien que considéré à l’égal même s’ils n’ont pas les mêmes attributs. Via ce type de token, les utilisateurs vont pouvoir investir dans des projets d’investissement de type ICO. Ces Tokens n’offrent aucunes garanties aux investisseurs. On considère que ces tokens n’ont pas de réelles valeurs tant que les projets ne sont pas réalisés.

- Les « equity Tokens » ou Tokens titres sont comparables à des titres d’une entreprise. Elles sont des parts d’une entreprise mais sont encore à l’état de concept.

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3) Tokenisation d’un bien immobilier

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Grâce à la Tokenisation vous pouvez acheter des biens comme explicité précédemment et notamment des biens immobiliers via une ICO c’est-à-dire une levée de fonds de Token pour le financement d’un bien immobilier. Ce nouveau type d’investissement immobilier est récemment apparu aux Etats-Unis ainsi qu’en France sous différents noms :Il faut noter Honeybricks, Bricks ou encore Algae App qui se démarque en proposant tout type de biens immobilier dans lesquels investir.

Ces tokens sont généralement achetés par les investisseurs via une cryptomonnaie, comme le Bitcoin ou l'Ether.

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4) Législation de l’investissement Immobilier via Tokenisation

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Une des raisons qui rend l’investissement via Tokenisation intéressant est son attractivité fiscale. Cela dépend bien évidemment du pays mais sa fiscalité reste tout de même alléchante. Par exemple, comme il l’avait été mentionné dans un article précédent (Lien article), le Portugal attire de nombreux digital nomades et de personnes crypto-friendly.  

En effet pour la France, la fiscalité d’une ICO applicable à l’investisseur de type personne physique, la loi des finances pour 2019 a précisé que les opérations d’échanges entre actifs numériques ne donnaient lieu à aucune imposition. Elles sont considérées comme neutres du point de vue de l’impôt sur le revenu. Cependant, dès lors que ces actifs sont convertis en monnaie ou sont utilisés pour acquérir un bien ou un service, la plus-value générée à cette occasion sera imposable. Lorsqu’une personne physique exerce une telle activité à titre occasionnel, la plus-value imposable sera soumise à la « flat tax » (aussi appelée prélèvement forfaitaire unique) de 30 % dont 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux). En revanche, lorsque l’investisseur personne physique exerce cette activité à titre habituel, la plus-value imposable suivra le régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Pour la fiscalité d’une ICO applicable à l’investisseur de type personne morale, aucune disposition ne traite du régime fiscal des émissions d’utility tokens. Dans ces circonstances, lorsque l’investisseur personne morale a pour intention d’user des droits conférés par l’utility token, ce dernier est comparable à une immobilisation incorporelle alors amortissable sur la durée d’utilisation. Lorsque l’investisseur personne morale ne souhaite pas user des droits conférés par le token, celui-ci sera comptabilisé dans le compte « jetons détenus » et évalué à la clôture de l’exercice sur la base des dernières informations fiables qui sont à dispositions.

Dans certains cas, la TVA est applicable si un lien direct s’il y a un lien direct caractérisé entre entre le service rendu ou le bien acquis et la contre-valeur perçue. Pour obtenir plus de détails sur les dispositions d’applicabilité ou de connaître l’existence des exceptions d’imposabilité, il est fortement conseillé de se rapprocher d’un cabinet d’avocat spécialisé.

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5) Evolution de l’intérêt de la tokenisation des biens immobiliers

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Depuis une certaine opacité de la fiscalité sur la tokenisation de certains pays, des entreprises se sont positionnés en tant qu’acteur de changement pour favoriser l’investissement immobilier grâce à la cryptomonnaie pour favoriser l’accès à la propriété à tous. Cela s’ajoute au fort engouement que connaissent de nombreuses personnes à se lancer dans l’investissement en crypto notamment grâce à des taux de rentabilité proposés élevés. En effet la poignée d’acteurs déjà positionnés sur le marché propose des rendements entre 10 et 12 %. En immobilier locatif traditionnel, les rendements sont plutôt de l'ordre de 5% avant impôts et charges. Un rendement de 10 à 12% est donc lié à un placement plus risqué.

A titre d’exemple sur l’augmentation de l’intérêt de la tokenisation des biens immobiliers est celui de la vente d’un appartement il y a quelques mois où la transaction a été effectué en bitcoin. L’appartement se situant au Portugal s’est vendu à 110 000 d'euros soit pour 3 bitcoins au moment de la transaction. De plus, une première transaction immobilière sur la blockchain Ethereum a eu lieu en 2019 en France avec l'achat d'un hôtel particulier situé à Boulogne-Billancourt pour un total de 6,5 millions d'euros.

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6) Engouement pour les cryptomonnaies en général

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Nous remarquons une attirance générale autour des cryptomonnaies qui se répand dans le monde entier, les actifs numériques fondés sur la technologie blockchain comme le Bitcoin, l'Ethereum oule Binance suscitent l'intérêt de plus en plus de personnes. Selon une enquête menée par Statista, l'Inde, la Corée du Sud, les États-Unis, le Canada et l'Afrique du Sud sont des exemples de pays où le nombre d'utilisateurs et de propriétaires de cryptomonnaies a considérablement augmenté entre 2019 et 2021. En Inde, par exemple, le nombre de ceux qui ont investi dans les cryptos a plus que doublé, passant de 7 % à 18 % sur cette période.

Dans d'autres pays, l'engouement pour les cryptomonnaies a été plus modeste. C'est notamment le cas en France, où la part de détenteurs de cryptoactifs est passée de 5 % à 7 % entre 2019 et la fin de l'année 2021. Au Brésil et en Chine, l'intérêt pour ces nouvelles formes d'investissement a même plus ou moins stagné sur la période étudiée.

Selon une étude Statista datant de 2021, on remarque une augmentation de l’intérêt des habitants des pays mentionnés ci-dessous investir en Crypto. A noter, la croissance d’évolution entre 2020 et 2021 pour les pays de l’Ouest a été plus faible notamment dans un contexte de crise sanitaire où les habitants ont davantage préféré l’épargne ou l’or comme valeur refuge.

Ci-dessous, la représentation de la croissance d’évolution des possédants en crypto en pourcentage de 2019 à 2021

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On remarque tout de même que les cryptomonnaies sont toujours attractives. Cela peut davantage renforcer l’incertitude de certain quant à investir dans l’immobilier via la tokenisation.

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7) Evolution des cryptomonnaies

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Alors qu’il existait quelques centaines de monnaies virtuelles fin 2014, on en compte désormais près de 20 000 aujourd’hui. Cette explosion sur ces trois dernières années, est notamment dû au fait que créer une nouvelle cryptomonnaie ne coûte rien et ne se fait qu’en quelques clics. Si leur nombre augmente de manière presque exponentielle, ce n'est en revanche pas le cas de leur valeur. Avec une volatilité annualisée qui s'élève souvent à plus de 100 %, les cryptomonnaies connaissent toutes d'énormes fluctuations et restent des investissements à haut risque. Après le boom de 2021 et un sommet historique à 3 000 milliards de dollars atteint en novembre, la capitalisation boursière du marché s'est effondrée de plus de 50 %et se situe actuellement autour de 1 300 milliards de dollars. Ce chiffre reste tout de même élevé et reste plus important que la valorisation à fin 2020.

Comme l'indique un graphique de Statista, le poids du Bitcoin tend à reculer face à l'essor d'autres actifs numériques comme l'Ethereum. Aujourd’hui, le Bitcoin représente entre 40 % et 50 % de la capitalisation boursière de toutes les cryptomonnaies, contre environ 80 % en 2014.

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Ci-dessous, une représentation de l’évolution de la crypto-économie :

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En effet, on remarque que l’augmentation du nombre de cryptos ne se corrèle pas à l’augmentation en valeur et notamment ces derniers mois où nous avons vu assister à des baisses significatives des cours. Cela ne veut pour autant pas dire que les cryptos sont en dangers. La création de nouvelles cryptos rassurent en quelque mesure l’arrivée prochaine de nouveaux investisseurs.

En conclusion, nous pouvons noter que l’investissement via la tokenisation a de l’avenir et ce pour encore bien longtemps. Cela est d’autant plus applicable pour de l’investissement immobilier via tokenisation où des les investisseurs cherchent à investir dans des placements fiables. Nous pouvons donc bien évidemment devenir rentier grâce a de l’immobilier tokenisé. Il vous faudra cependant passer le pas et convertir votre argent en crypto et ensuite obtenir des tokens sur les plateformes spécialisées comme Algae app !

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